topimg2.jpg

Køb af forurenet erhvervsejendom

– hvad kan det komme til at koste ?

Hans Haages | 3. september 2012

#  Jordforureningslov – Oprensningspligt – Tålepåbud – Anvendelsesbegrænsninger

Problemstillingen

Køb af en forurenet erhvervsejendom giver altid anledning til overvejelser om, hvilke skjulte uhyrligheder der gemmer sig under overfladen, og hvad det mon kan komme til at koste.
Hvis man køber en igangværende virksomhed, kan man i værste fald komme til at hæfte for meget store omkostninger til oprensning. Dét er en lang historie som ikke skal fortælles nu.
Køber man derimod bare selve ejendommen er billedet mere nuanceret, særligt hvis det drejer sig om ejendomme hvor der er gamle forureninger med dieselolie og/eller kemikalier, og hvor ejendommen er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2.
Jeg har ofte – som miljøadvokat – fået stillet spørgsmålet om hvad man risikerer ved at købe en sådan ejendom, og hvad der i øvrigt menes med, at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 2.

Svaret er følgende:

Den korte version

Køber har ikke pligt til at oprense, og de udgifter og ulemper som han muligvis vil opleve, kommer altså fra forureningens tilstedeværelse og de deraf følgende faktiske og retlige begrænsninger.

Der kan være tale om følgende:

1. Særlige regler om håndtering af jord (der opgraves):
2. Tålepåbud (pligt til at acceptere at andre kommer og renser op)
3. Sundhedsfare (på grund af forureningen)
4. Underretningspligt overfor lejere og andre (om forureningen)
5. Begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder.

Konklusionen er overordnet, at selvom man som køber ikke direkte hæfter for forurening som kommer fra en tidligere ejer, kan der alligevel være gener og dermed udgifter som følge af forureningens tilstedeværelse. Meget afhænger dog af hvad man vil bruge ejendommen til, og udgifterne er rimeligt begrænsede hvis man blot fortsætter med at bruge ejendommen til erhvervsformål

Og hvad menes der så med kortlægning på vidensniveau 2:
Der menes, at myndighederne har registreret, at ejendommen – med sikkerhed – er forurenet.

Den lidt længere version

Det var den korte version. Den lidt længere version – for særlig interesserede – kommer her:

Vedrørende kortlægning på vidensniveau 2
Når det er konstateret at en ejendom er forurenet, vil dette blive registreret hos myndighederne.
I jordforureningsloven kaldes denne registrering for ”kortlægning” jfr. lov om jordforurening lovbekendtgørelse nr. 1427 af 12.4.2009 med senere ændringer § 5 der lyder således:

Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 2, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

Kortlægningen vil være nuanceret i forhold til den risiko, som forureningen udgør for den aktuelle anvendelse, og der er 3 grader af forurening.

  • F0: Ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse.
  • F1 Ingen risiko ved ejendommens nuværende anvendelse, forudsat simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves.
  • F2: Der er risiko ved ejendommens nuværende anvendelse (eller man har ikke tilstrækkelig viden til at foretage en nuanceringen).

Gradueringen får betydning for hvor meget eller hvor lidt myndighederne vil tillade i forbindelse med senere ændret anvendelse og den får også betydning for hvordan ejer skal forholde sig med henblik på at forebygge sundhedsfare.
Og hvad betyder så det?

Køber har ikke pligt til at oprense:
Man kan begynde med at fastslå, at køber i den beskrevne situation, ikke risikerer at blive mødt med krav om undersøgelser, boringer eller i værste fald oprensning af ejendommen, og det gælder også selvom køber godt ved, at ejendommen er forurenet.
Et sådan krav kan nemlig efter jordforureningsloven kun stilles til den der anses som forurener, hvilket er defineret som ”…den der i erhvervsmæssigt eller offentligt øjemed driver eller har drevet den virksomhed eller anvendt det anlæg hvorfra forureningen hidrører eller den der pga. uforsvarlig adfærd i øvrigt, er årsag til forureningen.” jfr. § 41 stk. 3

De mulige udgifter som køber pådrager sig og de ulemper som køber muligvis vil opleve, beror altså alene på forureningens tilstedeværelse og de deraf følgende faktiske og retlige begrænsninger.

Der kan være tale om følgende:

1. Håndtering af jord (der opgraves)

Efter jordforureningslovens kapitel 6, gælder der særlige regler om bortskaffelse og anvendelse af jord, som er forurenet. Opgravning og flytning af forurenet jord fra en kortlagt ejendom eller fra en kortlagt del af en ejendom, skal anmeldes til kommunalbestyrelsen, og der gælder særlige regler for håndteringen af forurenet jord. Kommunalbestyrelsen kan stille vilkår og under alle omstændigheder skal forurenet jord bortskaffes på særlig måde og de udgifter der er forbundet hermed kan være ganske betydelige.

2. Tålepåbud (pligt til at acceptere at andre kommer og renser op)

Myndighederne kan i særlige tilfælde forlange (”udstede påbud om”) at forureneren – selvom han ikke længere er ejer ejendommen – alligevel renser op, og så bliver det selvfølgelig nødvendigt sikre, at han kan få adgang til ejendommen, så han kan gøre hvad der skal gøres.
I den situation kan myndighederne forlange, at ejeren (som udgangspunkt uden erstatning) tillader at forureneren kommer og renser op. Kun i ganske særlige tilfælde kan ejeren modsætte sig dette. Et sådant krav kaldes et tålepåbud jfr. § 44, stk. 2.
Det indebærer altså, at køber kan blive mødt med krav om at acceptere ganske omfattende anlægsarbejder/opgravning med deraf følgende gener.
Det er dog forholdsvis sjældent, at myndighederne forlanger at forurenere foretager oprensning af gamle forureninger. Myndighederne har i en lang årrække været og er formentligt fortsat, meget tilbageholdende med at stille sådanne krav.
De tidligere regler var nemlig indrettet således, at myndigheden skulle bevise at forureneren havde handlet uansvarligt (altså set i forhold til der var almindelig god opførsel dengang forureningen opstod), og at denne uansvarlighed i øvrigt var årsag til forureningen, og det var i nogle tilfælde så svært at det hele endte med, at myndighederne selv kom til at betale for de oprensninger de havde forlangt at forureneren skulle foretage.
Hertil kommer at fraflyttede virksomheder nok i en del tilfælde er ophørt med at eksistere.

3. Sundhedsfare (på grund af forureningen)

Det forhold, at der på ejendommen er forurenet jord, indebærer (afhængig af gradueringen) en latent risiko for de personer der opholder sig på ejendommen, og det følger af de almindelige regler om grundejers ansvar for potentielt farlige forhold, at grundejeren har pligt til at sikre sig at ejendommens forureningstilstand, ikke udsætter brugernes liv og helbred for fare.

4. Underretningspligt til lejere og andre (om forureningen)

Ejeren har nogle nøje beskrevne pligter efter loven nemlig følgende:
• Man skal underrette lejer og formentligt også alle andre brugere, om at der er konstateret forurening på ejendommen jfr. § 70, stk. 4
• Hvis der under et bygge og anlægsarbejde findes forurenet jord, skal arbejdet standses jf. jordforureningslovens § 71.
• Den sundhedsmæssig vejledning som ejer modtager fra myndighederne hvis der findes forurening og evt. forbud og krav i den anledning skal videregives til ejendommens lejere og brugere jf. § 72a, stk. 6.
• Man skal underrette lejere og formentligt også andre brugere, hvis ejendommen kortlægges som forurenet jf. § 12, stk. 1, andet punktum.
• Man skal underrette myndighederne hvis man opdager (evt. yderligere) forurening jfr. miljøbeskyttelseslovens § 21.
• Det er strafbart at overtræde disse bestemmelser, jf. jordforureningslovens § 88, stk. 1, nr. 8 og 12 og miljøbeskyttelseslovens § 110, stk. 1, nr. 7.

5. Begrænsninger i ejendommens anvendelsesmuligheder som følge af registreringen (kortlægningen)

Det forhold at ejendommen er registreret (kortlagt) som forurenet, indebærer nogle begrænsninger i muligheden for at udnytte ejendommen.

Efter jordforureningslovens § 8, må en ejendom der er kortlagt som forurenet, ikke uden tilladelse fra kommunen, ændre anvendelse af det kortlagte areal til et såkaldt følsomt formål.

Hvis det kortlagte areal er fastlagt af regionsrådet som et indsatsområde, eller hvis det kortlagte areal anvendes til følsomt formål, skal ejer eller bruger ansøge kommunalbestyrelsen om tilladelse før påbegyndelse af et bygge og anlægsarbejde på arealet.

Kommunalbestyrelsen kan stille vilkår for tilladelsen.

Ved følsomt formål forstås, jf. jordforureningslovens § 6, stk. 2, anvendelse til bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads, samt rekreativt alment tilgængelige område, kolonihaver, sommerhusgrunde eller institutioner.

Ved særlig indsatsområde, forstås et område hvor forureningen kan have skadelig virkning på grundvandet (særlige drikkevandsinteresser) jf. § 6, stk.1, nr. 1.

Dette betyder på almindelig dansk følgende

Man må fortsætte som hidtil, og man må også gerne uden tilladelse:

  • tage ejendommen i brug til andre formål end hidtil, medmindre den tages i brug til bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution.
  • foretage bygge og anlægsarbejder, medmindre ejendommen anvendes eller skal anvendes til bolig, børneinstitution, legeplads, rekreativt område, alment tilgængeligt område, kolonihave eller institution., eller ligger i et område hvor der er særlige vandforsyningsinteresser.

Alt i alt betyder dette, at der kan blive merudgifter ved bygge- og anlægsarbejder, men meget afhænger af hvad køber vil bruge ejendommen til.

6. Konklusion

Konklusionen er overordnet, at selvom man som køber ikke direkte hæfter for forurening som kommer fra en tidligere ejer, kan der alligevel være gener og dermed udgifter som følge af forureningens tilstedeværelse. Meget afhænger dog af hvad man vil bruge ejendommen til, og udgifterne er rimeligt begrænsede hvis man blot fortsætter med at bruge ejendommen til erhvervsformål

Aktuelle artikler

Hjælp! - Min nabo bygger

Hvad nu?!

 Konflikter mellem naboer kan være særligt belastende netop fordi man er naboer og dermed ofte løber ind i hinanden. Godt naboskab er derfor en værdifuld ting

Læs mere

Retshjælp

"Plan- og Miljøretlig Skadestue"

For hvem:

Offentlig

Hvornår:

Første tirsdag i hver måned kl. 14.00 - 18.00

 

Læs mere

"Plan- og Miljøretlig Skadestue"

Hvorfor:

For nogle borgere er problemet, at de ikke har råd til advokatbistand.

For andre borgere er problemet, at de (med god grund) ikke vil disponere penge til advokat,

før de har fået en forhåndsvurdering af deres sag.

Jeg har derfor valgt at afsætte en del af min tid til at yde retshjælp.

Læs mere

1. Dine cookie settings
Funktionelle cookies, marketing og tracking
Cookies der giver os mulighed for at analysere webstedets anvendelse, så vi kan måle og forbedre ydelsen, og cookies der bruges af reklameselskaber eller annoncerende selskaber til at slå annoncer op, som er relevante for dine interesser.
 Alle

Nødvendige cookies
Cookies der er nødvendige for sidens funktionalitet.
 Nødvendige


2. Dette website anvender cookies

En cookie er en lille tekst-fil, som vi gemmer på din computer for at kunne holde styr på, hvad der sker under dit besøg og for at kunne genkende computeren.
En cookie indeholder kun tekst, er ikke et program og indeholder ikke virus.

3. Formål med cookies på vores website:
Cookies er nødvendige for at få hjemmesiden til at fungere. Cookies hjælper os desuden med at få overblik over dit besøg på hjemmesiden, så vi løbende kan optimere og målrette hjemmesiden til dine behov og interesser. Cookies husker f.eks., hvad du har lagt i en eventuel indkøbskurv, om du tidligere har besøgt siden, om du er logget ind og hvilket sprog og valuta, du gerne vil have vist på hjemmesiden. Vi bruger også cookies til at målrette vores annoncer over for dig på andre hjemmesider. Helt overordnet anvendes cookies således som del af vores service til at vise indhold, der er så relevant som muligt for dig.

4. Sådan sletter eller blokerer du for cookies i din browser
minecookies.org/cookiehandtering


5. Liste over brugte cookies:
NavnFormålUdbyderUdløber
SL_CA/B TestningSmartlook2 år

Vi bruger cookies til at tilpasse vores indhold og annoncer, til at vise dig funktioner til sociale medier og til at analysere vores trafik.
Vi deler også oplysninger om din brug af vores website med vores partnere inden for sociale medier, annonceringspartnere og analysepartnere. Få flere oplysninger

OK Læs mere